주택 매매·전세가 0.5% 하락, 건설경기 경착륙 가능성 증대
내년도 전국 주택 매매가격과 전세가격이 모두 약보합세를 보일 전망이다. 또한 국내 건설수주도 최근 4년 내 최저치를 기록할 것으로 보인다.
이와 관련 한국건설산업연구원은 지난 11월 ‘2018년 주택·부동산 경기전망 세미나’를 개최하고 올해 시장을 전망하는 자리를 가졌다.
먼저 한국건설산업연구원은 ‘전국 매매가격 0.5% 하락, 전세가격도 0.5% 하락할 것’이라고 발표했다.
내년도 부동산시장의 3대 리스크로 금리인상 등 유동성 축소, 수요 위축, 준공 증가를 꼽았으며, 리스크가 지속적으로 확대됨에 따라 기존 주택 소유자들의 관망세는 강화되고 신규 매수자는 크게 줄면서 가격에 미치는 영향보다 거래량과 분양물량 감소에 미치는 영향이 클 것으로 내다봤다.
한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 “준공 시 중도금 대출 해지와 잔금 납입이 동시에 이루어져야 하는 특성상 원활한 자금 이동이 필수적인데 유동성 제약이 적지 않다는 점이 가장 큰 하방 위험”이라며 “역전세 발생으로 보증금 반환의 어려움을 겪는 경우, 기존주택 처분이 어려운 경우, 주택담보대출 제약이 확대된 경우, 임차자를 구하지 못하는 경우에는 잔금 연체 리스크가 확대될 가능성이 존재한다”고 지적했다.
실제로 경북, 충남, 경남 등에서는 역전세가 이미 나타나기 시작했고, 거래량 감소, 금융규제 강화로 차입제약 심화 등 잔금 과정의 리스크가 확대될 요인들이 증가하고 있는 것으로 나타났다.
다만, 서울 주거용 부동산은 금리상승 압박, 준공증가에도 불구하고 오히려 안전자산으로 인식이 강화되고 있어 거래는 감소하더라도 가격은 강보합세를 보이는 한편, 토지와 단독주택에 대한 투자 열기도 이어질 것으로 예측했다.
분양시장도 차별화되어 신혼희망타운 분양 등 양호한 입지의 분양시장 열기는 지속되겠지만, 준공이 많은 기타지방의 열기는 크게 위축될 것으로 전망했다.
2018년 국내 건설수주는 전년 대비 15.0% 감소, 4년 내 최저치인 133조원으로 예측되었다. 133조원은 2014년(107.5조원) 이후 4년 내 최저치로서, 2015년 이후 3년간 지속된 건설수주 호황국면이 종료될 것으로 전망된다.
2018년 건설수주 감소의 주된 원인은 민간 주택수주가 주택경기 하락의 영향으로 급감하는 가운데, 공공 수주가 완충 역할을 하지 못하고 정부 SOC 예산 급감 등의 영향 때문인 것으로 분석되었다.
한국건설산업연구원 이홍일 연구위원은 “주택 중심으로 민간건설경기가 빠른 하락세를 보이는데다 내년도 SOC 예산 감축으로 공공부문이 완충 역할을 해주지 못해 향후 건설경기 경착륙 가능성이 증대되고 있다”며 “건설경기 경착륙 방지를 위해 부동산 대책 수위 조절, 정부 SOC 예산의 적정 수준 유지, 민자사업 활성화 등이 필요하고, 건설사들도 지난 3년간의 호황기가 끝나고 향후 빠른 경기 하락이 예상된다는 점을 염두에 두고 수주잔고 확보, 불확실성에 대한 모니터링, 리스크 관리에 치중해야 할 것”이라고 조언했다.
주택 매매가 전국적으로 0.5%, 전세가 0.5% 하락 예측
올해 주택 시장 매매가격은 수도권은 보합, 지방은 1.0% 하락, 전국적으로 0.5% 하락이 전망된다. 수도권은 서울과 외곽지역의 온도차, 서울 주거용 부동산 안전자산 인식 강화로 보합세가 유지될 것으로 보이고, 지방은 아파트 중심으로 하락세 확대가 전망된다. 단, 토지 및 단독주택은 강세가 예측된다.
전세가격은 0.5% 하락이 전망된다. 준공물량 증가로 가격하락세로 전환되나, 일정 매매 전환 수요가 전세로 머무르면서 하락폭은 제한될 것으로 보인다.
분양물량은 전년비 26% 내외 감소한 25만호로 전망된다. 집단대출 협약 어려움 및 보증한도 축소 등 공급자 금융 조달 어려움이 확대되기 때문이다.
또한 인허가 역시 전년비 27% 내외 감소한 40만호로 예상된다.
2018년 국내 건설수주 4년 내 최저치인 133조원 전망
올해 국내 건설수주는 전년 대비 15.0% 감소, 4년 내 최저치인 133조원으로 전망된다. 133조원은 2014년(107.5조원) 이후 4년 내 최저치이며, 2015년 이후 3년간 지속된 건설수주 호황국면 종료가 예상된다. 민간주택수주가 주택경기 하락 영향으로 급감하는 가운데 공공수주가 완충 역할을 못하고 정부 SOC 예산 급감 등의 영향으로 동반 하락하기 때문이다.
공공 수주는 10.5% 감소, 민간 수주는 16.9% 감소가 전망된다. 공공수주는 정부 SOC 예산 및 신규사업 예산 급감 등의 영향으로 전년비 10.5% 감소한 41.7조원을 기록, 2014년(40.7조원) 이후 4년 내 최저치로 부진할 전망이다. 민간수주는 주택수주 중심으로 건축수주가 부진해 전년비 16.9% 급감한 91.3조원 기록, 공공수주와 마찬가지로 2014년(66.7조원) 이후 4년 내 최저치가 예측된다.
2018년 건설투자는 전년 대비 0.5% 증가될 것으로 전망된다. 2018년 건설 투자는 전년 대비 0.5% 증가에 그치며 증가세가 큰 폭으로 위축될 전망이다. 다만, 투자 금액은 역대 최고 투자액을 기록한 2017년과 유사한 수준을 보이며 양호할 것으로 보인다.
공종별로 토목 투자는 SOC 예산 감소의 영향으로 전년 대비 상당 폭 감소해 실질 토목 투자액이 1995년 이후 최저치를 재경신하면서 부진이 심각할 전망이다. 건축 투자는 주거용 건축(주택) 투자가 2017년에 비해 증가세가 큰 폭으로 위축되고 비주거용 건축 투자 역시 증가세가 상당 폭 둔화되어 전년비 소폭 증가하는데 그칠 전망이다.
또한 경기 선행지표인 수주가 전년비 15% 급감해 감소세가 매우 빠르고, 수주액도 2014년 이후 4년 내 최저치를 기록해 향후 건설경기 경착륙 가능성이 증대되고 있다.
선행지표인 수주 감소세가 향후 2~3년간 지속될 가능성이 커 건설 투자는 2017년 하반기 중에 후퇴국면에 진입하고, 2019년에 마이너스 성장을 보이며 불황국면에 진입할 것으로 예측된다. 호황국면에서 불황국면으로 진입하는 기간(후퇴국면 지속 기간)이 과거에는 통상 2년 반 정도인데, 이번에는 약 1년 정도에 불과해 경기 하강 속도가 매우 빠르다는 평이다. 건설경기가 빠르게 냉각되는 원인은 주택부문 중심으로 민간건설경기가 빠른 하락세를 보이는 가운데 과거와 달리 공공부문이 완충 역할을 해주지 못하기 때문이다.
이에 한국건설산업연구원은 정부 SOC 예산의 급격한 조정 재고가 필요하고, 건설기업은 향후 리스크 관리 강화가 필요하다고 지적했다.
한국건설산업연구원 관계자는 “과거에는 거시경제와 민간 건설경기 침체시 정부 SOC 예산 증액 등을 통해 공공부문이 경기 침체의 완충 역할을 한 반면, 2018년에는 SOC 예산을 사상 최고 폭으로 삭감했다”며 “향후 국내 건설경기의 경착륙 가능성이 크다는 점을 감안해 정부 SOC 예산의 적정 수준 유지, 부동산 대책 수위 조절, 민자사업 활성화 등이 필요하다”고 전했다.
한편, 당초 2018년 SOC 예산안은 2017년 대비 20%(4조4000억원) 감축된 17조7000억원으로 편성되어 사상 최대폭으로 감소할 전망이었다. 하지만 지난 12월 6일 국회 본회의 의결을 거쳐 1조3000억원이 증액되었다. 또한 국토교통부에 따르면, 2017년 집행되지 않은 약 2조5000억원의 SOC 예산이 이월되어, 결국 2018년 SOC 예산은 전년 대비 소폭 하락한 수준으로 나타났다.
