2019년 건설·부동산 시장 하락세 전망
2019년 건설·부동산 시장 하락세 전망
  • 백선욱 기자
  • 승인 2018.12.26 15:37
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건설수주 5년 내 최저치, 지방 부동산 하락폭 확대

자료제공 한국건설산업연구원, 주택산업연구원

 

2019년 국내 건설수주 및 건설투자가 감소할 전망이다. 또한 전국 주택 매매가격과 전세가격도 하락할 것으로 예측된다.

이와 관련 한국건설산업연구원은 지난 11‘2019년 건설·부동산 경기전망 세미나를 개최하고 올해 시장을 전망하는 자리를 가졌다. 이날 한국건설산업연구원은 2019년 국내 건설수주는 전년 대비 6.2% 감소해 5년 내 최저치인 135.5조원을 기록하고, 건설투자는 2.7% 감소할 것으로 전망했다. 또한 전국 매매가격은 1.1% 하락, 전세가격도 1.5% 하락할 것이라고 예측했다.

한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 “2019년 재정 정책은 매우 중요하다주택가격 안정 시기임에 따라 지속 가능한 미래 성장과 국제 경쟁력 강화 측면에서 기반시설 정비와 개발을 통한 적극적 건설투자가 필요한 한 해라고 말했다. 이어 그는 “2019년은 주택정책과 주택공급업체에도 도전의 시기가 될 것이라며 정부는 격차 확대, 주거 분리 심화, 노후주택 급증에 대비하기 위한 정책 대응력을 향상해야하고, 업체는 리스크 관리에 집중해야 한다고 주장했다.

 

건설수주 6.2% 감소한 135.5조원 전망

2017년 하반기에 시작된 건설수주의 감소세가 2019년까지 지속될 전망이다. 수주액이 2018년에 전년 대비 10.0% 감소해 3년 호황이 종료된 데 이어 2019년에도 6.2% 감소할 전망이다. 특히, 2019년 예상 수주액은 135.5조원으로 2014107.5조원 이후 5년 내 최저치를 기록하며 부진할 것으로 예측된다. 공공 수주는 생활형 SOC 관련 발주 및 공공 주택 발주 증가, 전년도 기저효과 등의 영향으로 9.2% 증가하지만, 민간 수주의 하락 폭을 만회하기에는 부족할 것으로 보인다.

2019년 건설 투자는 전년 대비 2.7% 감소해 2018년 이후 2년 연속 감소세가 지속될 전망이며, 감소세가 좀 더 확장될 것으로 예측된다. 공종별로는 토목 투자가 증가세로 전환되는 반면, 주거용 건축(주택) 투자를 중심으로 건축 투자가 감소하면서 2019년 건설 투자에 부정적 영향을 미칠 전망이다.

건설경기 경착륙 가시화되고 있고, 거시경제와 고용 부정적 영향 최소화 대책이 절실하다는 평가다. 건설경기 동행지표인 건설투자 기준으로 건설경기는 2017년 하반기에 후퇴 국면에 진입했고, 1년 만인 2018년 하반기에 불황 국면에 진입했다. 또한 2019년에도 불황 국면이 지속될 전망이다.

건설경기 급락 원인은 민간 부문 경기가 주택을 중심으로 빠르게 하락하는 가운데, 공공 부문이 과거와 달리 완충역할을 하지 못하고 있기 때문이다. 2018SOC 예산이 전년 대비 14% 급감한데 이어 2019년 예산안도 2.3% 감소했다. 아울러 건설투자 감소 영향으로 2019년 경제성장률 0.4%p 하락, 취업자 수 92천명 감소 효과가 예측되고 있다.

한국건설산업연구원 이홍일 연구위원은 건설경기 하락세가 과거에 비해 2배 이상 빨라 건설경기 경착륙이 가시화되고 있으며, 2019년 건설투자 감소로 2019년 경제성장률이 0.4%p 하락하고, 취업자 수가 9.2만명 감소하는 등 부정적 영향 확대가 우려된다고 지적했다. 그는 이어 건설경기 경착륙 방지, 경제/고용에 대한 부정적 영향 축소를 위해 연말 국회에서 정부 SOC 예산의 증액, 생활형 SOC 사업/도시재생 사업 등 공약사업의 신속한 추진 등이 필요하다이라고 조언했다.

 

2019년 국내 건설수주 전망

구분

2016

2017

2018

2019e)

 

상반기

하반기

연간

상반기

하반기

연간

상반기

하반기

연간

연간

건설 수주액(조원, 당해년 가격)

공공

18.7

28.7

47.4

22.0

25.2

47.3

17.2

24.2

41.4

45.2

민간

50.3

67.1

117.5

56.7

56.5

113.1

54.2

48.8

103.0

90.3

토목

16.3

21.9

38.2

23.3

18.9

42.2

21.4

21.9

43.3

46.3

건축

52.8

73.9

126.7

55.4

62.8

118.2

50.0

51.1

101.1

89.2

 

주거

31.1

44.9

75.9

31.7

37.0

68.8

25.5

27.0

52.6

43.7

 

비주거

21.7

29.0

50.7

23.7

25.8

49.5

24.5

24.0

48.5

45.5

69.0

95.8

164.9

78.7

81.7

160.4

71.4

73.0

144.4

135.5

증감률(%, 전년 동기비)

공공

-20.2

34.8

6.0

17.7

-12.1

-0.3

-21.7

-4.2

-12.3

9.2

민간

-0.3

6.9

3.7

12.6

-15.9

-3.7

-4.4

-13.6

-9.0

-12.3

토목

-26.1

-6.6

-16.0

43.2

-13.9

10.4

-8.2

16.1

2.7

6.9

건축

1.7

22.0

12.6

5.0

-15.0

-6.7

-9.7

-18.7

-14.5

-11.8

 

주거

1.2

21.3

12.2

2.2

-17.5

-9.4

-19.6

-27.0

-23.6

-16.9

 

비주거

2.3

23.1

13.2

8.9

-11.0

-2.5

3.7

-6.9

-1.8

-6.2

-6.6

14.0

4.4

14.0

-14.7

-2.7

-9.2

-10.7

-10.0

-6.2

 

2019년 건설투자 전망

(단위 : 조원, 전년 동기비 %)

구 분

2015

2016

2017

2018

2019(e)

상반기

하반기

연간

상반기

하반기

연간

상반기

하반기

연간

상반기

하반기

연간

연간

건설투자

97.47

114.07

211.54

106.24

127.13

233.37

116.55

134.53

251.08

116.43

128.38

244.8

238.2

증감률

4.3

8.6

6.6

9.0

11.4

10.3

9.7

5.8

7.6

-0.1

-4.6

-2.5

-2.7

 

주택 매매가 전국적으로 1.1%, 전세가 1.5% 하락 예측

거시경제의 어려움이 자산시장을 압도하며 부동산시장의 나홀로 상승이 종료될 것으로 보인다. 올해 주택 시장 매매가격은 수도권은 0.2%, 지방은 2.0% 하락, 전국적으로 1.1% 하락이 전망된다. 서울의 상대적 강세는 유지되나, 시장의 전반적인 하락세로 인해 어려움은 클 것이라고 내다봤다. 특히, 지방의 경우 준공 물량은 전년 대비 감소하지만, 누적된 준공 물량이 많고 거시경제 부진의 영향을 직접적으로 받아 하락폭이 확대될 것으로 예측된다. 또한 하락장에서는 저가매물을 다주택자와 투자자가 흡수해야 하나, 촘촘한 수요억제책이 작동되고 있어 하락 전환 이후 하락폭의 확대 가능성도 존재한다. 분양시장도 일부 수도권 양호 사업지를 제외하고 물량 감소와 청약규제의 영향으로 열기가 식을 것으로 전망된다.

올해 전세가격은 1.5% 하락할 것으로 예상된다. 전국적으로 준공이 지속되고 있기 때문이다. 하지만 매매가격 하락에 따른 전세 수요 증가로 하락폭은 크지 않을 것으로 예측된다. 아울러 전세가 안정에 따른 전세 수요 증가로 매매 거래량이 감소하고, 월세 비중도 감소할 것으로 전망된다.

한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 내년도는 거시경제 상황이 자산시장을 압도할 것이라고 주장하면서 각국에서 양적 완화 정책의 정상화가 진행되고 있고 런던, 시드니, 밴쿠버, 뉴욕 등 글로벌 선도도시 주택가격이 지난 8월 이후 모두 하락세로 돌아섰다고 말했다. 그는 이어 서울의 상대적 강세는 유지되지만, 거시경제의 어려움을 피해가기는 어렵다고 지적하면서 고가주택시장의 수요자인 고소득층과 고자산가들이 안정적 소득과 자산을 기반으로 주택을 매도하지 않고 장기 보유를 선택해 하락장에서 서울 시장 강세를 지지하는 역할에 그칠 것이다라고 주장했다.

 

2019년 주택가격 전망

(단위 : 전기 말 대비, %)

구분

2016

2017

2018

2019e)

1/4분기

2/4분기

3/4분기

4/4분기e)

연간e)

매매

전국

0.7

1.5

0.5

0.0

0.3

0.1

0.9

-1.1

수도권

1.3

2.4

1.1

0.4

1.0

0.6

3.1

-0.2

지방

0.2

0.7

-0.1

-0.3

-0.3

-0.4

-1.2

-2.0

전세(전국)

1.3

0.6

-0.3

-0.7

-0.5

-0.5

-2.0

-1.5

 

2019년 공동주택 분양(승인) 전망

(단위 : )

구분

2014

2015

2016

2017

2018

2019

전국

344,887

525,467

469,058

311,913

280,000

270,000

 

2019년 주택 인허가 전망

(단위 : )

구분

2014

2015

2016

2017

2018

2019

합계

515,251

765,328

726,048

653,441

560,000

500,000

공공 부문

63,320

76,428

75,802

76,629

100,000

100,000

민간 부문

451,931

688,900

650,246

576,812

460,000

400,000

 

주택산업연구원, 2019년 주택시장 가격·거래·공급 트리플 하락할 것

주택산업연구원도 2019년 주택시장을 부정적으로 전망했다. 주택산업연구원은 2019년 전국 매매가격은 서울 상승폭 둔화 및 경기도·지방의 하락세 지속으로 0.4% 하락하고, 전세가격은 입주물량 감소로 하락폭은 둔화되나 여전히 하락(-1.0%)기조가 이어질 것으로 전망했다. 다만, 서울 주택가격은 올해 대비 상승폭이 크게 둔화되나, 잠재된 상승압력요인으로 강보합세를 보일 것으로 예상했다.

특히, 아파트가격 하락폭이 확대되고 있으나, 단독주택가격 상승세가 이를 상쇄해 전국 주택가격 하락수준은 현장에서 체감되는 수준보다 낮다고 설명했다. 지방은 수급조정에 따른 하방압력, 지역기반산업의 지속적인 침체, 아파트 전세가격의 하락 현상이 복합적으로 나타나면서 경착륙 및 역전세 리스크가 지속되고 있는 만큼, 지방시장에 대한 집중적인 모니터링과 울산·거제·군산 등 지역경제가 어려운 지역에 대한 지역경제 회복 차원의 정책 역량 집중이 필요하다고 분석했다.

2019년 주택매매거래는 전국적으로 올해 대비 6% 정도가 감소한 85만 건 수준의 매매거래가 있을 것으로 예상되는데, 본격적인 가격조정이 예상되는 서울·수도권의 거래감소 현상이 두드러지게 나타날 것으로 전망된다.

2019년 공급은 10~20% 내외로 감소하면서 인허가 48.9만호, 착공 38.0만호, 분양 22.5만호, 준공물량 52.1만호 수준이 될 것으로 보인다.

특히, 최근 몇 년간 지속적으로 증가했던 준공물량이 감소하면서 주택가격 하락폭이 둔화될 것으로 기대된다. 그러나 준공물량이 여전히 많을 것으로 예상되는 경기·울산·강원·경상도지역의 역전세난 가능성은 배제할 수 없다는 의견이다.

주택산업연구원은 “2019년 주택시장은 정부 규제정책 영향이 지속되는 가운데 5대 영향변수는 주택관련 대출규제, 금리, 공급량, 가계부채, 입주량이다공급요인에 의한 가격변동 위험은 비서울지역에서 줄어들 것으로 보이나, 금융요인 영향력이 확대되면서 주택시장 불안은 여전히 지속될 것으로 판단된다고 전했다. 이어 “2019년의 변곡점은 서울 주택가격 변동성 확대 위험과 금리인상이 소비자 부담으로 가중되는 시점이 될 수 있는 만큼, 안정적인 서울주택시장 관리와 꾸준한 서울시 주택공급, 그리고 경제상황을 고려한 합리적 수준의 금리인상 정책이 중요하다고 밝혔다.


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